杭州婚姻家事律师

-叶宗南

15657173315

您当前位置:首页 > 文章详情

二手房买卖合同常见的纠纷及解决方法 合同违约责任的诉讼时效

添加时间:2020年9月7日 来源: 杭州婚姻家事律师   http://www.putianlawyer.com/

 宋,莆田离婚律师,现执业于上海正策(杭州)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

二手房买卖合同常见的纠纷及解决方法

  二手房屋,房价远低于一手房屋或者是商品房,是现在很多购房族的一个好的购房选择,且二手房可选择的房型很多,包括商品房、允许上市交易的二手公房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等房屋类型,当然也会伴随着风险,二手房常见的纠纷有哪些下文为您介绍。




  房价上涨过快,卖家毁约


  1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,明确了房产买卖的价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等条款,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。


  2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。


  由于支付定金而引起的纠纷


  在签订正式合同之前,买家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:


  一是付了定金以后,买家违约,卖家可以没收定金;卖家违约,买家可以要求双倍返还定金。


  二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,如不能协商一致,这时双方都可以要求解除定金合同,卖家应当返还定金。


  三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,卖家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。


  因户口问题引起的纠纷


  卖家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响买家落户,如果买家买的是;学位房;,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定。


  1、在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但如果卖家拖延的时间较长,计算出来的违约金会较高对卖方的制约力不强。


  2、可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前,卖家应将户口迁出,否则可以不付尾款,还可以追究卖家违约。


  3、约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约,这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。


  常见的二手房买卖的纠纷有很多,主要以在合同中不容易被发现但又能带来很多麻烦的几种合同纠纷,包括对违约金的约定、户口的落户或者是迁移以及一方当事人违约怎么处理,希望能帮到您。







合同违约责任的诉讼时效

  现在,不管是生活中还是工作中很多情况下需要签订合同,双方签订合同,有法律效力后,对彼此都有约束。那么合同违约都有哪些赔偿合同违约金的法律规定是什么合同违约的诉讼时效是多久针对这几个问题下面为大家详细介绍一下,希望对大家有所帮助。




  一、合同违约都有哪些赔偿

  1、合同违约赔偿包括恢复原状。

  恢复原状指回复到损害发生前的原状。例如借用人损坏了借用的手机,经修好后返还出借人,这里的修理即是恢复原状。又如,购买的衣服因质量不合格而退货,退货就是恢复原状;


  恢复原状如果是给付金钱,需加付利息。例如,买方付款后卖方不交货,卖方除退款,还应加付货款的利息。


  2、合同违约赔偿包括金钱赔偿。

  违约后进行合同违约赔偿如果想要恢复原状,实际生活中比较困难,所以可以进行金钱赔偿,这样的话简便易行,是合同违约赔偿的主要方式。


  3、合同违约赔偿包括代物赔偿。

  违约后进行合同违约赔偿选择金钱赔偿时,如果违约人资金困难,没钱,但是违约人有其它财产,可以折抵相应金额,代物赔偿也就是以其它财产替代赔偿。


  二、合同违约金的法律规定是什么

  根据合同法:


  《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。


  一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%.但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。


  《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金,除了给当事人施加心理压力外,也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦,使当事人能迅速确定自己应当承担的具体。因此,当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时,则需承担证明损失大小的。


  三、合同违约的诉讼时效

  诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外。 通则第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年:


  1、身体受到伤害要求赔偿的;


  2、出售质量不合格的商品未声明的;


  3、延付或者拒付租金的;


  4、寄存财物被丢失或者损毁的。


  第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。


  第一百三十八条超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制。


  第一百三十九条 在诉讼时效期间的最后六个月内,因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的,诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起,诉讼时效期间继续计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。


  第一百四十一条 法律对诉讼时效另有规定的,依照法律规定。


  以上就是为大家介绍的关于;合同违约的诉讼时效;的相关法律知识,通过上文,相信大家对于合同违约的赔偿、诉讼时效以及法律规定等都有了一定的了解。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询,我们会有专业的律师为您提供帮助。





联系电话:18506834578

全国服务热线

18506834578

律师手机站

网站管理 Copyright ©2018-2024 版权所有 网站支持:大律师网